Konut Kredilerinde Yeni Dönem: Artık Sadece Faiz Oranına Bakmak Yetmiyor

Bir ev aylarca ilanda kalabilir.
Ama doğru alıcı, yanlış bir kredi planı yüzünden o evi hiç alamayabilir.

Son dönemde sahada en sık duyduğum cümle şu:
“Eskiden konut kredisi almak daha kolaydı.”

Aslında mesele kolay ya da zor olması değil.
Konut kredilerinde oyunun kuralları değişti.

Bugün bankalar yalnızca alıcının gelirine bakmıyor;
alınacak evin değerini, kullanım amacını ve bütçenin uzun vadede sürdürülebilirliğini birlikte değerlendiriyor.
Bu da konut kredisini, “faiz oranı” odaklı bir karar olmaktan çıkarıp stratejik bir planlama sürecine dönüştürüyor.

Yeni Dönemde Bankalar Neye Bakıyor?

Eskiden genel tablo şuydu:
– Gelir yeterli mi?
– Kredi notu uygun mu?
– Faiz oranı kaç?

Bugün ise değerlendirme çok daha katmanlı:

• Evin ekspertiz değeri
• Kredi / ekspertiz oranı
• Alıcının gelir–taksit dengesi
• Evin ilk konut mu, yatırım mı olduğu
• Kredi vadesinin bütçeye etkisi

Somut Bir Örnekle Anlatalım

Diyelim ki almak istediğiniz evin satış fiyatı 5.000.000 TL.
Bankanın yaptığı ekspertiz sonucu evin değeri 4.500.000 TL olarak belirlendi.

Yeni dönemde bankalar genellikle:

• Ekspertiz değerinin %80’ine kadar kredi kullandırıyor.

Bu durumda:

• Kullanılabilecek maksimum kredi: 3.600.000 TL
• Peşinat ihtiyacı (satış fiyatına göre): 1.400.000 TL

Birçok alıcı bu farkı satış aşamasında fark ediyor ve süreç tıkanıyor.

Gelir Yeterli Olabilir, Planlama Yetmeyebilir

Bir diğer sık karşılaşılan durum da şu:

Aylık hane geliri: 120.000 TL
Banka, toplam kredi taksidinin gelirin yaklaşık %40–45’ini geçmesini istemiyor.

Bu durumda:

• Aylık maksimum taksit: 48.000–54.000 TL

Faiz oranı, vade ve kredi tutarı doğru hesaplanmadığında;
alıcı evi beğenmiş, satıcıyla anlaşmış olsa bile kredi onay aşamasında elenebiliyor.

En Büyük Kayıp Nerede Yaşanıyor?

En büyük kayıp, genellikle en başta doğru planlama yapılmadığında yaşanıyor.

• Bütçeye uygun olmayan evlere odaklanılıyor
• Peşinat–kredi dengesi geç fark ediliyor
• Banka kriterleri sürecin sonunda öğreniliyor

Sonuç:
Aylarca ilanda kalan bir ev değil,
aylarca hayali kurulan ama alınamayan bir ev.

Sonuç: Konut Kredisi Bir Araçtır, Ama Doğru Kullanılırsa

Yeni dönemde konut kredisi:

• “Ne kadar kredi çıkar?” sorusundan önce
• “Bu kredi benim bütçeme uzun vadede uygun mu?” sorusuyla ele alınmalı.

Doğru ev, doğru fiyat ve doğru kredi planı bir araya geldiğinde;
hem alıcı hem satıcı için sürecin sağlıklı ilerlemesi mümkün oluyor.

Aylin Polat
Gayrimenkul Danışmanı
@aylin.polat_wen